|
А ведь еще в 2006 году недвижимость «подпрыгнула» на 60%!
В году текущем застройщики и продавцы испытывают трудности с реализацией объектов. Звучат прогнозы о том, что старое жилье подешевеет на 20-30%, ибо вся недвижимость переоценена на 30-50% и если не в этом, то в следующем году квартиры обязательно станут дешевле. Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины считает, что до конца 2009 года «неликвидное» жилье в столице подешевеет на 30-35%.
Правда, не все с подобными утверждениями согласны. Эдуард Бразас, директор АН «CIT» считает, что вторичная недвижимость в Киеве вообще не переоценена. Однако, по его словам, продавцы готовы скидывать до 10% заявленной стоимости.
Тогда решили сами подсчитать, переоценено ли жилье в Украине.
Как считали.
Итак, для Киева средняя стоимость хорошей «единички» на вторичном рынке - 0 тыс. Арендовать ее можно за 0 в месяц.
У квартиросъемщика есть другой вариант пожить в чужой квартире - купить ее в кредит. Ведь в собственность он ее получает, только полностью расплатившись с банком, которому до того квартира и принадлежит. Поэтому платежи по телу кредита мы решили не учитывать, сравнивая лишь выплату процентов (в середине срока погашения) с арендной платой.
При ныне действующих кредитных ставках - 14% годовых в долларах - за обслуживание кредита придется отдавать 5 в месяц. А это на 20% больше, чем при аренде. То есть, при такой оценке, жилье в Киеве переоценено на 20%.
Второй способ оценки проще. Собственник квартиры может ее продать за 0 тыс. и разместить средства на депозите под 10% годовых в долларах. Мы намеренно брали низкую ставку, которую предлагают надежные банки, так как недвижимость сама по себе почти безрисковый актив, и в долгосрочной перспективе она будет расти хотя бы на величину инфляции. Помещенные на депозит 0 тыс. ежемесячно дают 50. Если сравнивать этот доход с арендной платой, получается, что квартира переоценена на 44%.
Усреднив две оценки, получим, что недвижимость в Киеве переоценена на 32%.
В некоторых других городах жилье недооценено. Это, в частности, Донецк, где за проценты по кредиту нужно платить на 5,5% меньше, чем за аренду. И Одесса, где съем на 8,8% дороже, чем выплата банковских процентов. Правда, продать квартиру и положить деньги на депозит (где их, впрочем, будет подъедать инфляция) везде выгоднее, чем сдавать квартиру в аренду.
ИТОГО: В Донецке и Одессе квартиру выгоднее покупать, в Киеве, Днепропетровске, Харькове и Львове - арендовать. Но во всех городах депозиты приносят больше, чем недвижимость
Скоко-скоко?
Насколько переоценена недвижимость в Украине:
Город Переоценка%
Киев 20
Донецк -5,51
Днепропетровск 20,8
Львов 38,7
Одесса -8,8
Харьков 3,2
|
