Всемирный бум роста цен на недвижимость завершился под давлением кредитного кризиса и инфляции, считают эксперты австрийского портала Global Property Guide.

Лишь в 13 странах из 40, присутствующих в их рейтинге, цены на жилую недвижимость выросли за минувший год. Почти все остальные страны показали падение цен в реальном выражении – то есть с поправкой на инфляцию.

В большинстве стран, где цены на дома не падают, они явно теряют темпы роста.

Наиболее заметно упали цены на недвижимость в столице Латвии – на 38,2% к мая 2007 к маю 2008 года, после корректировки на инфляцию.

Вполне прогнозируемо упали цены на недвижимость в США. Проблемы на ипотечном рынке опрокинули стоимость домов на 18,1% за год.

В Европе наибольшие падение цен на квадратные метро пришлось на Ирландию (- 13,2%), Люксембург (-5,8%), Португалию (-4,3%) и Мальту (-4,9%).

В Великобритании год назад цены упали совсем немного, однако настоящая катастрофа на рынке недвижимости разразилась в начале 2008 года. В течение первого квартала цены на дома упали на -2,1% (с поправкой на инфляцию).

Поправка на инфляцию

В номинальном выражении, в 28 странах рейтинга жилье дорожало в течение года. И лишь в шести отмечено падение. Однако это справедливо лишь в абсолютных цифрах.

С поправкой на инфляцию картина выглядит совершенно иначе. В последнее время инфляционные процессы резко ускорились практически по всей планете из-за резкого удорожания нефти, продовольствия и сырьевых товаров.

Инфляционная поправка позволяет более ясно увидеть и сравнить реальные процессы в разных экономиках. Так, за минувший год Украина показала завидный рост цен на киевскую недвижимость. Номинальный рост цен за год к маю 2008 года составил 18,2%. Но, сделав поправку на инфляцию, видно, что цены на жилье фактически снизились на -6,4%, что отбросило Украину в конец рейтинга.

В реальном выражении, собственности цены за год упали в Норвегии, Испании, Греции, Южной Кореи, Новой Зеландии, Индонезии, Южной Африки, Израиля, Эстонии и Литвы, несмотря на номинальный рост цен во всех этих странах.

Островки роста

С другой стороны, на фоне общего падения, сильный рост цен на дома были замечен в странах с развивающейся экономикой. Один из лидеров рейтинга – Китай. Недвижимость в Шанхае за год подорожала на рекордные 40,5% (в номинальном исчислении).

Среди других стран с впечатляющей динамикой номинальный цен на недвижимость за год можно назвать Болгарию (31,6% в годовом исчислении), Гонконг (31,1% в годовом исчислении) и Сингапур (29,8%). Заметный рост наблюдался Кипре, в Австралии и Тайване.

Опять же, когда с учетом инфляции, многие из этих цен выглядят гораздо менее впечатляющими. В связи с этим рекордсменом реального роста можно назвать Словакию, где реальные цены на недвижимость выросли на 29,3%.

Причины спада

Эксперты Global Property Guide видят три основных фактора, положивших конец жилищному буму в мире.

Во-первых, после долгого роста появилась некоторая ценовая «напряженность» во многих странах. Основным показателем этого является соотношение цены жилья к ставке арендной платы.

Рост цен на недвижимость и удорожание кредитов во многих странах приводит к тому, что аренда жилья для многих социальных групп становится более привлекательной альтернативой покупке дома.

На фоне инфляционного давления многие центральные банки вынуждены были поднять процентные ставки. Это не преминуло ударить по заемщикам Евросоюза и США, где были широко распространены ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой (которая фиксируется на 2-3 первых года, а затем меняется в соответствии с действиями национальных Центробанков).

Рост ставок в таких условиях приводят к росту задолженности домашних хозяйств. С этого начался крупномасштабный кризис на рынке ипотеки в США, который пошатнул всю мировую финансовую систему.

Снижение доступности кредитов из-за их дороговизны, а также рост банкротств заемщиков неизбежно приводит к снижению спроса и падению цен даже на самых привлекательных рынках недвижимости.

Иммунитет от этой «заразы» имеют развивающиеся страны, которые, как правило, не имеют крупных ипотечных рынков. Типичный пример тому – Россия, ипотечный рынок которой незаметен на общем фоне кредитования физических лиц.

И третья причина – сам американский кризис. Он стал следствием не только резкого роста процентных ставок, но и снижением требований к заемщикам, что породило так называемые субстандартные условия, при которых доступ к ипотеке получили заемщики группы риска.

Эти кредиты, в общем-то, считались «плохими» даже еще до того, как ставки выросли. Проблемой стало глобальное мошенничество инвестбанков, которые перепродавали друг другу портфели ипотечных закладных, в которых «плохие» кредиты были преподнесены как «хорошие». Подобные потасовки носили столь глобальный характер, что реальные масштабы кризиса не известны до сих пор, что привело к кризису доверия на кредитном рынке. Банкам в странах с низким уровнем доверия стало сложнее получать доступ к западным финансовым ресурсам, что вызвало сворачивание ипотеки во многих странах. Близка к этому была и Россия.

Перспективы

Инфляция остается чрезвычайно сложной проблемой для мировых центральных банков. Кроме того, финансовые потрясения на мировых банковских систем в результате падения цен еще не исчерпаны. Таким образом, австрийские эксперты считают, что курс на падение цен продолжится.